Два года эскроу: что сбылось?

27.07.2021

А сбылось вот это...

Прошло 2 года с момента введения эскроу-счетов для реализации жилья в строящихся проектах. Эксперты аналитического сервиса «Пульс Продаж Новостроек» выяснили, как новые правила отразились на сделках рынка новостроек.

Были проанализированы более 758 тысяч договоров долевого участия в 794 жилых комплексах в Москве, Новой Москве (далее НМ), Московской области (МО), Санкт-Петербурге (СПб) и Ленинградской области (ЛО) с 1 июля 2019 гг.

«Полученные данные позволяют сделать выводы о том, как „приживается“ новая система в регионах, где сосредоточен основной объем строительства жилья, — говорит генеральный директор сервиса „Пульс Продаж Новостроек“ Артем Советников. — Кроме того, можно увидеть, насколько сбылись все прогнозы и предсказания, которых было так много перед вводом эскроу-счетов».

Цены выросли «на все»

Сравнение стоимости лотов, реализуемых через эскроу и по старой схеме с июня 2019 года по май 2021 года показало, что значительной разницы цен между ними нет.

«В новостройках, где одновременно продавались корпуса по новым и старым правилам строгой зависимости в соотношении цен не было: в 2019 году лоты по эскроу стоили на 15% дешевле, в 2020 — дороже на 8%, в 2021 — вновь дешевле на 9%,» — поясняет Артем Советников.

Аналогично, нет четкой зависимости и в отдельных регионах. В регионах с высокой долей продаж по эскроу (>50%) паритет цен разный: в Москве квартиры, покупаемые по эскроу, стоили в среднем на 6-7% дороже аналогичных квартир «без эскроу», в Новой Москве — наоборот дешевле на 2-7%, в Московской области разница менялась от −5% до +2%, в Ленинградской области — от −9% до +3%. А вот в северной столице, с небольшой долей реализации жилья по эскроу (26%), разница цен снижается с 17% до 3%) по мере нарастания объемов сделок по новой схеме.

Таким образом, нововведения стали поводом поднять цены сначала на объекты с эскроу, а затем и на объекты по старой схеме реализации. В итоге ценовые границы между ними стерлись.

Москва — с эскроу, Санкт-Петербург — без

Доля сделок с использованием новой схемы сильно отличается в зависимости от региона. По данным исследования «Пульса Продаж Новостроек», в Москве в 2021 году порядка 70% продаж новостроек прошло с использованием эскроу-счетов, тогда как в 2019 году их было всего 18%. Немного «отстает» Новая Москва: здесь доля сделок с эскроу выросла с 17% в 2019 году до 64% в 2021-ом. Далее следуют Московская область (рост с 7% до 58%) и Ленинградская область (рост с 8% до 56%). А вот в северной столице на сегодняшний день лишь каждая четвертая сделка проводится с открытием эскроу-счета: доля продаж по новой схеме увеличилась с 5% только до 26%.

По мнению Артема Советникова, это связано с тем, что основой объем продаж приходится на крупнейших застройщиков, которые большую часть проектов реализуют без эскроу. В частности 35% таких продаж «обеспечивают» Setl Group, Группу ЛСР и ЦДС ГК.

В высокобюджетных классах доля продаж по эскроу выше, чем в массовых сегментах

Сравнение темпов перехода на новую схему продажи в различных ценовых сегментах жилья проводилось только в Москве и Санкт-Петербурге. «В обеих столицах более широкий спектр классов новостроек, что позволяет сопоставить долю продаж по эскроу и без в разных сегментах,» — поясняет Артем Советников.

Исследование показало, что в первопрестольной в 2021 году три четверти квартир в бизнес- и премиум-классах было продано с использованием эскроу. Немного меньше оказался этот показатель в сегменте комфортного жилья (67%). При этом в элитном по новым правилам было продано менее четверти квартир (24%).

В Санкт-Петербурге лучше всего по новым правилам в 2021 году продается жилье бизнес-класса (доля таких продаж в 2021 году составила 39%), за ним следует стандартное жилье (32%). К сегменте «комфорт» этот показатель ниже — лишь 22%. Однако, во всех этих сегментах все два года доля сделок с эскроу росла. Тогда как в премиальных сегментах северной столицы — напротив — снижалась. Так, в элитном жилье в 2019 году более половины сделок проводилось с эскроу, а в текущем году — лишь 26%. В премиальном классе снижение произошло с 18% в 2020 году до 13% в 2021-ом.

Темпы продаж по эскроу на 139% выше

Относительно одинаковый объемов предложения объектов по старым и новым правилам в среднегодовой экспозиции позволяет сделать вывод о темпах продаж по «старой» и «новой» схемам. Как показало исследование, популярность объектов, продаваемым с использованием эскроу-счетов, у покупателей росла постепенно. Например, в 2019 году темп заключения ДДУ по новым правилам в Москве был на 27% ниже, в 2020 году уже на 34% выше, а к середине 2021 года лоты «с эскроу» продавались вдвое быстрее — на 106%. В Московской области лоты с эскроу продавались медленее на 64% в 2019 году и быстрее на 93% сейчас, в Ленинградской области соотношение за 2 года изменилось с −7% до +143%. В Новой Москве покупатели сразу «приняли» новые правила: там темп продаж по эскроу уже в 2019 году превышал на 17%, а в 2021 году разница составила 139%. Соотношение предложения в СПб не позволяет сделать однозначный вывод — здесь преобладает прежняя схема.

Об опережающих темпах вымывания объектов по эскроу свидетельствует и структура непроданных остатков. Так, кроме Москвы, в остатках преобладает доля лотов по прежней схеме реализации. В Новой Москве это 61%, Московской области — 67%, Ленинградской области — 69% и Санкт-Петербурге 71%.
Поделиться: