Владимир Городенкер и его взгляд на проблемы строительства жилья в Екатеринбурге.

05.01.2012

Владимир Городенкер — человек в регионе известный и уважаемый, Вице-президент Ассоциации Строителей Росси по УрФО, Генеральный директор УК «Атлас Групп». Интересен его взгляд, взгляд профессионала, на судьбу недостроенных домов, это тяжкое наследие кризиса 2008 года и последующей сложной двухлетней реабилитации.

«Историю строительного российского бизнеса можно изучать по реализованным проектам. И по нереализованным — тоже». (Из интервью Владимира Борисовича Городенкера).

Вот, к примеру, хорошее место, перекресток улиц Шварца и 8 Марта. У застройщика во время кризиса случились проблемы с ликвидностью, и было принято решение остановить строительные работы. «Насколько я знаю, — говорит Вице-президент Ассоциации Строителей Росси по УрФО В.Б. Городенкер, — никаких правовых проблем у застройщика нет. Возможно, есть несоответствие каких-то проектных решений или проблемы с землеотводом, но они вполне решаемы. Наступит время, когда либо у застройщика дойдут руки, и он завершит строительство, либо этот объект продадут».

Уктус — два недостроенных дома портят внешний вид района. «Уже определен инвестор,- поясняет Владимир Городенкер, — стройка скоро будет разморожена, объекты будут сданы и дольщики наконец-то получат свои квартиры».
В 2006 году остановлено строительство четырехэтажного административного здания на пересечении улиц Розы Люксембург и Фрунзе. «Компания-застройщик, не имея ни одного разрешительного документа, приступила к строительству офисного здания. Кроме того, на этапе фундамента были проданы два этажа, и застройщик успел освоить деньги, вырученные от продажи площадей», — рассказывает о сложившейся ситуации Городенкер. Строительство было остановлено решением администрации из-за правовых несоответствий. По решению суда компания была обязана снести объект и привести земельный участок в состояние, предшествующее началу строительных работ, чего она, естественно, не сделала. Дальнейшая судьба этого недостроя весьма туманна — здание будет стоять в его сегодняшнем виде до урегулирования правовых споров. Таков неутешительный прогноз по этому проекту дает В. Городенкер.

Десять лет портит вид города 16-этажная монолитная коробка на Юмашева, морально и технически устаревшая. Ее, по словам Городенкера, скорее всего, придется демонтировать, но такие выводы должны быть сделаны на основании анализа ее конструктивных несущих способностей. У объекта есть собственники, обязать их снести или достроить дом пока не представляется возможным с правовой точки зрения.
По мнению Владимира Городенкера, на сегодня более 90% недостроенных объектов — это вовремя не проанализированный риск ликвидности застройщика.

С 2006 года таких объектов стало в разы меньше, так как в самой отрасли установился порядок. Сегодня к строительству объектов приступают, имея на руках полный пакет документов. Строят на заемные средства, либо на деньги дольщиков, иногда финансирование объекта включает и то и другое. «Поэтому сегодня построить неликвидный объект сложно, — считает В. Городенкер, — тут надо или фатально ошибиться с местом — например, построить офисный центр за чертой города в самом загруженном направлении, либо быть абсолютным дилетантом на строительном рынке».


«В любой непростой экономический период на рынке лучше всего чувствовали себя те, кто вовремя и грамотно распределил активы». По такому принципу выстроил свой бизнес Владимир Городенкер, Президент ГК «Атлас Групп».

Свой бизнес Владимир Борисович Городенкер начинал с продажи техники, позднее появился первый завод. Но как показало время, основной капитал строительный бизнес зарабатывал отнюдь не на производстве, а на девелоперских проектах. И Городенкер с соратниками купили несколько строительных площадок и стали уже застройщиками.
Сегодня предприятия, входящие в ГК «Атлас Групп» под президенством Владимира Городенкера, производят ЖБИ и бетон, оказывают сервисное обслуживание дорожно-строительной техники; занимаются продажей запчастей, комплектующих и агрегатов, продают и предлагают в аренду башенные краны и строительные подъемников. А также строят недвижимость. И, по мнению одного из учредителей В.Б. Городенкера, это и управленческая стратегия, и необходимость, продиктованная реалиями рынка. Ведь гораздо проще и выгоднее работать, когда есть целый комплекс.
«Ты можешь гарантированно загружать свой завод, когда у тебя есть стройка, то есть это гарантированный объем». (Из интервью В. Городенкера)

Компания «Атлас Строй», входящая в ГК «Атлас Групп» под руководством Городенкера В.Б. является застройщиком нескольких крупных по объему жилых домов. Проекты сами по себе уникальные плюс абсолютно доступная цена за квадратный метр — от 40 000 рублей. И это в то время как средняя цена " квадрата" в Екатеринбурге составляет 56 000 рублей за метр.
«Поэтому, конечно же, мы не просто зарабатываем на объемах реализованных квартир, а участвуем в проекте „Доступное жилье“ и тем самым несем пользу рынку недвижимости, фактически закрывая сегмент жилья эконом-класса. Мы уже сдали 100 000 квадратных метров. Третья очередь составляет еще 50 000 „квадратов“. Всего в комплексе 1332 квартиры, а это около 5 000 человек жильцов... Это же практически маленький город!» (Из интервью В.Б. Городенкера). И что хочется особо отметить: большая часть построенного комплекса уже заселена. Не раз доводилось слышать от покупателей жилья слова благодарности в адрес «Атлас Строй» и Городенкера В.Б.
Екатеринбург до сих пор переживает дефицит в сегменте жилья эконом-класса, несмотря на то, что рынок недвижимости развивается достаточно активно.

Для ГК «Атлас Групп» во главе с Городенкером В. Б. 2011год оказался стабильным, все идет по плану: успешно строятся дома, в разработке еще два глобальных проекта.
Владимир Городенкер и его «Атлас Групп» ведут ряд переговоров и с инвестиционными компаниями и с венчурными фондами, которые готовы вкладываться в российские девелоперские проекты. По мнению Городенкера, на сегодняшний день нет такого, чтобы кто-то испугался, свернул проекты и занял выжидательную позицию, несмотря на ажиотаж и ожидание новой волны кризиса. Но при этом Городенкер и его единомышленники предпринимают превентивные меры: оптимизируют затраты, запускают программы по реализации неликвидных товаров и так далее.

«Мы должны быть готовы в любой момент. Кризис 2008 года нас научил, что можно жить практически без издержек, экономя на всем, включая даже бумагу и чувствовать себя при этом абсолютно комфортно. Пора вспомнить это время, сесть, что называется, на голодный паек и работать еще более эффективно». (Из интервью В.Б. Городенкера)

Несколько слов хочется сказать потенциальным покупателям жилья. Никто не сможет с точностью до рубля предугадать, как изменится стоимость квадратного метра жилья в новом, 2012 году, но некоторые закономерности все же прослеживаются — дешеветь квартиры не будут! «Покупку квартиры откладывать нельзя», — так считает Владимир Городенкер, Вице-президент Ассоциации Строителей Росси по УрФО, Генеральный директор УК «Атлас Групп».

Стало уже традицией приобретать жилье в летнее затишье, когда объемы продаж у застройщиков снижаются и, следовательно, можно поторговаться. «Хотя в сегодняшней ситуации я, как покупатель, — говорит Владимир Городенкер,- не стал бы дожидаться лета — пример уходящего 2011 года показал, что цена если и колеблется в сторону уменьшения, то не намного и по единичным объектам, не всегда самым привлекательным». За 2011 год стоимость квадратного метра на первичном рынке выросла в среднем на 15%, а по некоторым объектам и на 20%. К лету 2012, несмотря на ожидаемую вторую волну кризиса и грядущее увеличение налога на имущество, стоимость 1 квадратного метра вырастет еще.

«Повторения 2008 года, когда стоимость по многим объектам упала, такого уже не будет — продолжает Городенкер, — Несмотря ни на какие прогнозы и ожидания, недвижимость будет стабильно расти». Более того, наблюдается даже некоторый дефицит на недорогие однокомнатные — двухкомнатные квартиры, возникший вследствие отложенного спроса. Екатеринбург — город компактный, точечная застройка отходит в прошлое, новых интересных площадок нет. Как вариант может рассматриваться новый район — «Академический», но это определенная специфика«. По словам Городенкера, ни один их клиент пока не ушел туда, мотивируя тем, что там дешевле или лучше. Наш человек с трудом меняет привычное окружение: он живет там, где привык, где ему комфортно, удобно, знакомо. «По нашим наблюдениям, — говорит Владимир Городенкер, — около 30% покупателей нового жилья предпочитают не менять район проживания».
50-процентного прироста в цене на жилье не будет. «Но как минимум инфляцию рост стоимости жилой недвижимости перегонит» — убежден Городенкер.

Город растёт, и новые вопросы требуют новых подходов к строительству.
Владимир Городенкер, Генеральный директор УК «Атлас Групп»:
«Екатеринбург без сомнения имеет уже сложившийся особый стиль в архитектуре. Несмотря на то, что мы находимся на стыке Европы и Азии, формат новостроек имеет ярко выраженное стремление к европейским тенденциям. На сегодня остро стоит вопрос гармоничного сочетания исторических зданий и новых строений».